一、     房地产企业的预收款范围：

河北营改增问题解答：“预收款包括分期取得的预收款（首付+按揭+尾款）、全款取得的预收款。定金属于预收款；诚意金、认筹金和订金不属于预收款。”

房地产开发企业采取预售制度，开发周期和销售周期较才，在取得预售许可证后，才可以销售房屋。从取得预售许可证到实际交房间隔一般在1-2年。房地产企业取得预售许可证后，收到预收款时，征收或预缴税款，避免企业纳税时间集中占用资金流负担重，和保证税款及时入库。

在未取得预售资格之前，房地产企业向有意向的潜在购房者收取的诚意金、认筹金、订金等，属于一种借款行为或购买意向的表示，不产生纳税义务或预缴税款，企业在短期借款或其他应付款中记录。

二、     2016年5月1日前预收款并交纳营业税未开票。

根据《营业税暂行条例》规定：“纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。”

房地产公司的老项目在2016年5月1日前收到预收款时产生纳税义务，全额按5%交纳营业税。

对于5月1日之前，已经申报营业税未开具发票的相关规定如下：

1、根据河北省国税局营改增问题解答：“房地产开发企业在地税机关已申报营业税未开具发票的，应将缴纳营业税的完税凭证留存备查，并在开具的增值税普通发票备注栏注明“已缴纳营业税，完税凭证号码xxxx”字样。纳税申报时，可在开具增值税普通发票的当月，以无票收入负数冲减销售收入。--2016年4月30日

2、根据总局【2016】53号公告规定，在开具发票时选择商品和服务编码6“未发生销售行为的不征税项目”中的603“已申报缴纳营业税未开票补开票。”使用“未发生销售行为的不征税项目”编码，发票税率栏应填写“不征税”，不得开具增值税专用发票。--2016年9月1日起执行

注：纳税申报时是否需要采集发票信息，需与当地税务局确认。

三、     2016年5月1日前预收款未交纳营业税未开票。

由于2016年5月1日前的预收款，属于应征营业税的行为，按《营业税暂行条例》及相关规定进行处理。此种行为属于未按纳税义务发生时间交纳营业税，除按规定补交营业税外，还需按征管法交纳滞纳金及罚款。

房地产企业不可以在5月1日后交纳增值税，须按上述税法相应规定进行处理。

财税【2016】36中规定：“试点纳税人纳入营改增试点之日前发生的应税行为，因税收检查等原因需要补缴税款的，应按照营业税政策规定补缴营业税。

根据河北国税营改增问题解答：“试点纳税人纳入营改增试点之日前发生的应税行为，试点前未开具发票，2016年5月1日以后因税收检查等原因补缴营业税，需要补开发票的，可于2016年12月31日前开具增值税普通发票（税务总局另有规定的除外）。”商品和服务编码同样选择603“已申报缴纳营业税未开票补开票。

四、     2016年5月1日后收到预收款时不产生纳税义务

 财税【2016】36中对于纳税义务的规定如下：

“（一）纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。

收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。

取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。

（二）纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

（三）纳税人从事金融商品转让的，为金融商品所有权转移的当天。

（四）纳税人发生本办法第十四条规定情形的，其纳税义务发生时间为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。

（五）增值税扣缴义务发生时间为纳税人增值税纳税义务发生的当天。”

与营业税相比，房地产企业只有在产权发生转移时才产生纳税义务，收到预收款时不产生纳税义务，只需要预缴税款。

河北国税营改增问题解答规定如下：

“纳税人发生应税行为是纳税义务发生的前提。房地产公司销售不动产，以房地产公司将不动产交付给买受人的当天作为应税行为发生的时间。    交付时间，以《商品房买卖合同》上约定的交房时间为准；若实际交房时间早于合同约定时间的，以实际交付时间为准。”

五、     2016年5月1日后收到预收款时须预缴税款

财税【2016】36 ：

“房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

第十条 一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。”

   总局公告【2016】18号，对其进行了详细说明：

    “第十一条 应预缴税款按照以下公式计算：

    应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%

    适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。

    第十二条 一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。”

对于收到预收款时发票开具规定如下：

根据河北营改增问题解答：房地产开发企业收取预收款时，可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票。并按照《国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第53号）的规定，使用“未发生销售行为的不征税项目”编码，发票税率栏应填写“不征税”。未发生销售行为的不征税项目下选择商品和服务编码602“销售自行开发的房地产项目预收款”

购房者可以凭上述增值税普通发票，开理按揭贷款等手续。在实际交房时全额开具增值税发票。房地产企业全额开具增值税发票时，使用六联增值税专用发票或者五联增值税普通发票。购房者办理产权过户手续需要使用发票的，可以使用增值税专用发票第六联或者增值税普通发票第三联。开具发票时“货物或应税劳务、服务名称”栏填写不动产名称及房屋产权证书号码（无房屋产权证书的可不填写），“单位”栏填写面积单位，备注栏注明不动产的详细地址。

六、     营改增前的行为发生折扣等处理：

根据河北营改增问题解答：“房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，已开具营业税发票的，2016年5月1日以后由于确权面积差、销售折扣等原因需要开具红字发票的，可以开具红字增值税普通发票。开具时应在备注栏内注明红字发票对应原开具的营业税发票的代码、号码及开具原因。

纳税申报时，红字增值税普通发票负数金额在申报表如实填报的同时，在无票收入栏次填报相同的正数销售额。”

财税【2016】36号：“试点纳税人发生应税行为，在纳入营改增试点之日前已缴纳营业税，营改增试点后因发生退款减除营业额的，应当向原主管地税机关申请退还已缴纳的营业税。”即上述税款，需向原主管地税机关申请退还，不能抵减当期应纳增值税。